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【阅读摘要】本文通过一个近期常见的房屋买卖纠纷案例，深入解析了合同解除权的法律性质、行使条件、法定与约定解除的区别，以及行使解除权的具体步骤和法律后果。文章将重点阐述如何避免因操作不当导致权利丧失，并提供实务操作使用建议，帮助读者在复杂的房产交易中保护自身合法权益。
“签了合同，付了定金，卖家却突然反悔不卖了，我该怎么去办？”最近，王先生就遇到了这样的烦心事。他看中了一套二手房，与卖家李女士签订了《房屋买卖合同》，并支付了50万元定金。然而，在办理贷款手续期间，李女士以家人不同意出售为由，明确说不再履行合同。王先生手握合同，却不知从何下手，是默默等待，还是果断行动？他的“解除权”会不会过期？今天，我们就来聊聊房屋买卖中，那份至关重要的“合同解除权”该如何正确行使。
上述案例中，王先生面临的困境非常典型。卖家李女士的行为已构成根本违约，王先生依法享有合同解除权。但重点是，这个权利并非永久有效。根据《民法典》的相关规定，解除权属于形成权，行使有期限限制。如果王先生只是口头催促，或一味等待对方回心转意，而没有在法定期限内以书面等有效形式向对方发出解除通知，那么他的解除权很可能因超过除斥期间（通常为一年，自知道或应当知道解除事由之日起算）而消灭。届时，他将陷入“合同无法继续履行，却又无法解除拿回定金和索赔”的两难境地。
法定解除权：这是法律直接赋予守约方的“尚方宝剑”。主要情形包括：（1）因不可抗力致使不能够实现合同目的；（2）对方明确说或以行为表明不履行主要债务（如案例中卖家明确拒售）；（3）对方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（4）对方有其他违约行为致使不能够实现合同目的。一旦符合上述条件，守约方即可单方行使解除权。
约定解除权：即合同中明确约定的解除条件。例如，合同约定“买方贷款未获批准，有权解除合同”，或“卖方逾期交房超过30天，买方有权解除合同”。当约定条件成就时，权利人便可依据合同条款行使解除权。
金律师的提示：在签订合同时，务必仔细审阅解除条款。一份权责清晰的合同，是后续维权的基础。建议在专业律师的指导下，对交房时间、付款节奏、违约责任及解除条件等进行明确、可操作的约定。
第一步：固定违约证据。这是所有后续行动的前提。务必保存好对方违约的证据，如明确说不履行的微信聊天记录、短信、邮件或录音录像；催告对方履行的书面函件及快递凭证；证明对方行为已导致合同目的没办法实现的相关材料。
第二步：审查权利依据与期限。立刻确认你的权利是源于法定还是约定，并计算解除权的行使期限是否即将届满。切勿拖延。
第三步：发送书面解除通知。这是最关键的一步。必须向违约方发送内容明确、依据充分的《合同解除通知书》。通知书应写明：双方合同信息、对方违约事实、解除合同的法律或合同依据、明确声明“自本通知到达你方之日起，合同解除”，并告知后续处理要求（如返还已付款、支付违约金等）。务必采用快递（建议EMS或顺丰）等可留存凭证的方式邮寄，并保存好快递底单和签收记录。
第四步：跟进后续或提起诉讼。通知送达后，合同即告解除。如果对方在合理期限内不配合办理后续事宜（如退款、配合注销网签等），应果断向人民法院提起诉讼，请求法院确认合同解除的效力，并判令对方承担违约责任。
警惕“失权”风险：解除权有除斥期间，不行使即消灭。不要进行无实质内容的漫长协商而忘记发送正式解除通知。
解除与索赔可并行：解除合同不影响要求违约方赔偿相应的损失的权利，包括定金罚则、违约金或实际损失。
寻求专业支持：房产交易标的额大、法律关系复杂，涉及网签、贷款、过户等多个环节。在遭遇纠纷时，及时咨询专业律师，评估风险，制定策略，往往能事半功倍。
房屋买卖非小事，合同解除需慎重。权利的行使，既需要果决的判断，也需要规范的步骤。厘清法律脉络，把握操作要点，方能在这场博弈中守护好自己的核心利益。
高级资深遗产继承专业金律师，执业近20年遗产继承诉讼经验，胜诉率高，擅长非诉谈判与社会矛盾化解。特点：理解力、同理心强，善于倾听与沟通。九三学社社员张江支社副主委，九三学社社法委委员，硕士研究生学历，现为北京京都（上海）律师事务所专职律师，北京京都（上海）律师遗产继承部门主任， 2018年获评上海市宝山区首届优秀青年律师暨十佳业务骨干，浦东新区巾帼建功标兵，女律联反家暴法宣传员（长寿路街道、芷江西路街道、泥城镇妇联、奉贤妇联），女律师联谊会会员、提出的社情民意信息被前最高人民法院院长同志作重点批示采纳。
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合同是交易的蓝图，解除权是守护蓝图的最后一道阀门；用对时机，守对程序，方能确保权利不落空，损失的补偿。返回搜狐，查看更加多
